Au quatrième trimestre 2025, les prix de l’immobilier bâti ont progressé de 5,6 % sur un an, tandis que les transactions reculaient et que l’encours des crédits logement diminuait de 1,2 %. Ce paradoxe apparent décrit moins un marché dynamique qu’un marché devenu plus difficile d’accès.
Le marché immobilier tunisien présente une évolution singulière : les prix continuent d’augmenter alors que les ventes et le financement bancaire s’essoufflent. D’après l’indice publié par l’Institut national de la statistique, les prix des biens immobiliers bâtis ont progressé de 5,6 % sur un an au quatrième trimestre 2025.
Cette hausse atteint 5,7 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Les terrains constructibles ont, pour leur part, enregistré une augmentation de 3,9 %. Par rapport au trimestre précédent, le mouvement est plus modéré : les prix des biens bâtis n’ont progressé que de 0,3 %, avec une hausse de 1,8 % pour les maisons et une baisse de 0,3 % pour les appartements.
Ces chiffres ne traduisent pourtant pas une accélération des achats. Au contraire, le volume des transactions a continué de diminuer au cours des trois derniers mois de 2025.
Des transactions en recul dans toutes les catégories
En données corrigées des variations saisonnières, les transactions immobilières ont reculé, par rapport au troisième trimestre, de 4,9 % pour les appartements, de 2,4 % pour les maisons et de 2,9 % pour les terrains résidentiels.
La progression des prix ne peut donc pas être interprétée comme le résultat d’une forte demande. Elle s’accompagne, au contraire, d’un rétrécissement du marché : moins de biens changent de propriétaire, mais les opérations effectivement conclues le sont à des prix moyens plus élevés.
Cette divergence peut notamment s’expliquer par la rigidité des prix immobiliers. Contrairement à d’autres marchés, les vendeurs ne diminuent pas nécessairement leur prix lorsque la demande ralentit. Certains préfèrent reporter la vente ou retirer leur bien du marché plutôt que d’accepter une réduction importante.
L’indice de l’INS repose en outre sur les transactions effectivement enregistrées. Lorsque leur nombre diminue, sa variation peut être influencée par la composition des ventes : la proportion de biens récents, bien situés ou de meilleure qualité peut augmenter parmi les opérations conclues. Sans données détaillées sur le nombre absolu de ventes et leurs caractéristiques, cet effet ne peut toutefois pas être mesuré précisément.
Le crédit logement s’est contracté en 2025
L’évolution du financement bancaire renforce l’hypothèse d’un problème d’accessibilité. Selon les données de la Banque centrale de Tunisie, l’encours des crédits logement accordés aux particuliers s’est établi à 13,407 milliards de dinars à fin décembre 2025, contre 13,573 milliards un an auparavant.
Il a ainsi diminué de 1,2 %, soit une contraction de près de 166 millions de dinars. Cette évolution marque un retournement par rapport à 2024, année durant laquelle l’encours avait progressé de 1,1 %, après être passé de 13,421 milliards de dinars à fin 2023 à 13,573 milliards à fin 2024.
La tendance s’est poursuivie durant les premiers mois de 2026. À fin juin, l’encours des crédits logement s’élevait provisoirement à 13,304 milliards de dinars, en baisse de 0,8 % par rapport à décembre 2025 et de 1,1 % sur un an.
L’encours ne doit cependant pas être confondu avec le montant des nouveaux prêts accordés pendant l’année. Sa diminution signifie que les remboursements et les sorties de crédits ont été supérieurs aux nouveaux financements nets. Elle constitue néanmoins un indice clair de l’affaiblissement du soutien bancaire à l’acquisition immobilière.
Un marché de moins en moins accessible
La combinaison d’une hausse des prix, d’une baisse des transactions et d’une contraction du crédit suggère que le marché immobilier tunisien est confronté à une diminution de la demande solvable.
Les ménages qui ne disposent pas d’une épargne suffisante dépendent généralement du crédit pour financer leur acquisition. Lorsque le montant pouvant être emprunté devient insuffisant par rapport au prix demandé, l’achat est reporté ou abandonné. Le marché se concentre alors davantage sur les acquéreurs disposant d’un apport personnel élevé ou capables de financer une part importante de l’opération sans recours bancaire.
Dans ce contexte, l’augmentation des prix ne constitue pas nécessairement un signe de bonne santé. Elle peut au contraire aggraver l’écart entre la valeur des biens proposés et la capacité financière des ménages. La conséquence n’est pas immédiatement une baisse généralisée des prix, mais un allongement des délais de vente et une diminution du nombre d’opérations.
Les données disponibles ne permettent toutefois pas de mesurer le délai moyen de commercialisation, la proportion des achats réalisés sans crédit ou l’évolution des prix initialement demandés par rapport aux prix finalement négociés.
Des évolutions très différentes selon les régions
La moyenne nationale masque également d’importantes disparités. Au quatrième trimestre 2025, les prix des biens bâtis ont augmenté de 6,9 % sur un an dans la région du Sahel, qui comprend notamment Nabeul, Sousse, Monastir et Mahdia. La progression n’a été que de 2,9 % dans le Grand Tunis.
Les terrains constructibles ont, quant à eux, enregistré une hausse de 5,3 % dans le Sahel, de 4,8 % dans le Grand Tunis et de 3,6 % à Sfax et dans le Sud. Ils ont reculé de 1,1 % dans le Nord-Ouest.
Ces écarts confirment qu’il n’existe pas un marché immobilier tunisien uniforme. L’attractivité du littoral, la disponibilité du foncier, la nature des biens proposés et le profil des acquéreurs peuvent produire des évolutions très différentes d’une région à l’autre.
Une hausse des prix qui ne signifie pas une reprise
Les données du quatrième trimestre 2025, publiées avec plusieurs mois de retard, doivent être interprétées avec prudence. Elles ne permettent pas encore d’évaluer complètement la situation du marché en 2026.
Elles mettent néanmoins en évidence une tendance importante : la hausse des prix immobiliers ne s’accompagne plus d’une augmentation des transactions ni du crédit logement. Le marché semble ainsi moins porté par une demande dynamique que par la résistance des prix, la rareté de certains biens et la capacité financière d’un nombre plus limité d’acquéreurs.
Pour les ménages, le véritable indicateur n’est donc pas seulement l’évolution du prix au mètre carré. Il réside dans l’écart croissant entre le coût d’un logement, l’épargne disponible et le financement bancaire accessible. Tant que cet écart persistera, les prix pourront continuer à progresser sur les transactions conclues, tout en laissant une part croissante de la demande à l’écart du marché.
Sources : Institut national de la statistique — Indice des prix de l’immobilier, quatrième trimestre 2025 ; Banque centrale de Tunisie — encours des crédits aux particuliers.
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